4月3日,央行公布了《2023 年第一季度城镇储户问卷调查报告》,结论是“未来三个月,17.5%的居民打算购房,这一比例大幅高于2022年四季度的16%”。
除此之外,报告还有其他令人“惊喜”的数据——倾向于“更多消费”的居民占23.2%,比上季增加0.5个百分点;倾向于“更多储蓄”的居民占58.0%,比上季减少3.8个百分点;倾向于“更多投资”的居民占18.8%,比上季增加3.3个百分点。
该说不说,央妈是懂语言艺术的。要是换成我,从这组数据中看出来的只会是:
【资料图】
未来三个月,82.5%的居民不打算购房,76.8%的居民不愿意多消费,81.2%的居民不准备多投资……
可能,这就是格局上的差距吧。
央行每个季度都会出储户调查报告,其实站长本来是不太关注这事的。但前两天新的调查结果出炉后,业内不少人就像打了鸡血一样振奋,恨不得把它当成楼市回暖的绝佳信号。
这可就让我不得不出来泼泼冷水了。
首先,我们判断一个调查问卷是否真实,最重要的肯定是调查对象的普及性。而央行这个调查报告的对象,来自全国50个调查城市的400个银行网点,每个银行网点随机抽取50名储户,在全国凑出2万名储户。也就是说,这个调查在设计时就已经排除了没有储蓄的穷人。
这就像记者在春运列车上采访,问大家“都买到火车票了吗”,结果发现每个人都买到了票,于是欢欣鼓舞地说:“太好了,看来每个人都抢票成功了!”
整个火车里爆发出雷鸣般的掌声。
另外,就算忽略调查对象的幸存者偏差,我们直接看数据——问及未来3个月准备增加支出的项目时,居民选择比例由高到低排序为:教育(28.4%)、医疗保健 (27.6%)、旅游(24.0%)、社交文化和娱乐(19.9%)、大额商品(18.9%)、购房(17.5%)、保险(14.1%)。
看完简直默默无语两眼泪,传统的“医疗教育买房三座大山”竟已分化至此,教育和医疗成了重头,买房反而只微弱领先于保险。
教育对应的是育儿成本,医疗对应的是养老压力,这两块支出占比过大,鬼都知道挤压的是中青年。而这群人把更多的钱拿去鸡娃、赡养父母,也意味着他们买房的几率会进一步坍缩。
如果教育成本太高,会逼退国民生育欲望。另外,教培行业税率是3%,对财政贡献不算大。更何况很多家长给孩子请一对一家教、小班课都是跟老师直接付款,压根儿不产生税费。医疗就更不用说了,公立医院不需要缴税,其他医药行业基本上也是3%的税率,而且很多地方还有税收优惠。
这么算下来,还是房地产更香——不光有契税、个税、增值税、印花税等等;房企土拍拿地的大额资金更是直接进了地方的钱袋子;买房人申请房贷后,月供里又有很大一部分是利息,源源不断地给银行提供优质资金;而且后续还有房地产税箭在弦上,随时可以进一步变现。
所以你用脚后跟想,也能猜出高层会向哪个方向发力嘛。
针对楼市,从高层到地方近期已经出台了很多措施,目的还是要救,只不过得救得有技巧。要保持楼市平稳生存,不上呼吸机,不进ICU;同时也要让整个行业记吃又记打,不能像前几年那样大而无当,四处募资圈地,一旦爆了雷,既还不上钱,又交不出楼。
最近最新的新政,就是自然资源部联合银保监会出台的“带押过户”措施。具体是指,已经抵押的房产买卖转移时,不需要提前归还旧贷款、注销抵押权,就可以完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
这个新政可以解决以前二手房买卖时的一个痛点:如果你要卖掉自己仍在还贷的房子,就需要先筹钱还贷、办理不动产抵押注销,再办理不动产转移,然后买家申请新贷款、办理新的抵押权登记,一整套流程干下来,绝对是成本高、时间长、流程繁琐。而“带押过户”改革后,不光省事,还能省钱。
为啥省钱呢?因为以前筹钱还贷(也就是“赎楼”),很多人都要依靠第三方金融公司去借过桥资金。过桥资金当然不能白借,费用和资金使用时限相比堪称暴利。而且对于金融公司来说,这买卖绝对安全,借钱给你不需要担心,你手里有房子压着呢,跑得了和尚跑不了庙。
那么问题来了,这么好赚的生意是不是谁都能去干?当然不是,市面上的金融公司想接到银行的业务,总得有点本事,这些公司都是哪路神仙,想必不用站长拆解,你自己也能蒙出个四五六。
一旦“带押过户”全面实行,金融公司这躺赚的生意形同废掉,银行不但没了油水,还得辛辛苦苦给二手房业主白忙。这谁干啊?
前阵子提前还贷潮风行的时候,银行搞出了排队预约,就是怕优质贷款出清。现在买家卖家直接转移贷款,双方在同一个银行还好办,万一在不同银行,那就意味着卖家的贷款都要腾出去,业务流失,不共戴天。
这个政策初衷是好的,对于买家卖家来说都有利无害,唯独伤害了银行。所以,推行起来的阻力也在银行。
当然,纵有千般难,也挡不住二手房业主抛售的决心。
58同城和安居客4月3日发布报告显示,3月全国重点监测65城中,二手房新增挂牌房源量环比上涨了7.6%,其中上海、广州和深圳等城市都有明显增长。北京3月网签22192套,让人看到了点小阳春的意思,但这背后还有二手挂牌量10.6万套的大池子。
很多人分析认为,二手挂牌量大,折射出的是改善性需求的集中释放。诚然,有这方面的因素,但也别忽略其中炒房客、多套房持有者逃顶的可能性。
市场略微热乎点,套现自救的人就会闻风而动,这是人之常情。
未来“带押过户”推行起来,逃顶就会更加方便。如果能把自己供不起或者不看好的房子转移出去,让别人去还贷,这份幸运,不亚于抽中上上签。
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